Mange nordmenn flytter inn i en bolig som er i dårligere stand enn forventet. Ofte kan det koste flere hundretusen å forbedre feil og mangler som du ikke visste om da du vant budrunden.
I så fall kan du ha krav på prisavslag og erstatning, men bare hvis du gir beskjed innen rimelig tid.
– Det er viktig at du som kjøper reklamerer overfor selger, eller til selskapet hvor selger har tegnet eierskifteforsikring, så fort som mulig hvis du oppdager feil eller mangler ved boligen. Hvis ikke kan du risikere å miste kravet ditt, sier advokat Line R. Petersen til dinerstatning.no.
Line Petersen er advokat ved Advokatfirmaet Helland Ingebrigtsens avdelingskontor i Ski, og har tidligere jobbet som faglig leder i et eiendomsmeglerforetak. Advokaten har bred erfaring innenfor fagfeltet fast eiendoms rettsforhold, og er ekspert på eiendomstvister og forsikringsrett.
Våre advokater er eksperter på eiendomstvister. Ta kontakt for gratis samtale.
Advokaten forteller at ifølge Avhendingslova skal du «reklamere innen rimelig tid» etter at du «oppdaga eller burde ha oppdaga» mangelen ved boligen.
– Ved reklamasjonen gjør du i første omgang avtalebruddet gjeldende overfor selgeren. Det vil si at du må varsle selgeren eller dennes forsikringsselskap om at du kommer til å gjøre gjeldende et mangelskrav. Dette er en såkalt «nøytral reklamasjon», forteller erstatningsadvokaten.
Oppdager feil etter innflytting
Mangelen blir gjerne oppdaget i det kjøperen tar boligen i bruk. Likevel kan det gå mange måneder etter overtagelse før kjøper oppdager at badet ikke er tett, eller at huset har fukt og råteskader.
Utgangspunktet for reklamasjonsfristen gjelder derfor fra tidspunktet du «oppdaga eller burde ha oppdaga» mangelen.
– Har du ikke gjort de undersøkelser som man kan forvente av deg etter overtakelse, vil fristen starte allerede på det tidspunktet. Men mangler kan utvikle seg og ikke bli synliggjort før senere, og da er det dette tidspunktet fristen gjelder fra, påpeker advokat Petersen.
Når reklamasjonsfristen har startet er det omstendighetene i saken som avgjør hvor lang tid du har på deg til å reklamere, og dermed hva som er «innen rimelig tid».
– Dette er ikke lett å forholde seg til som forbruker. Rettspraksis sier at en reklamasjonsfrist på 2-3 måneder må være tilstrekkelig i mange tilfeller, mens det er akseptert lengre frist i andre saker, sier hun.
Våre advokater er eksperter på eiendomstvister. Ta kontakt for gratis samtale.
Anbefaler «nøytral» reklamasjon
Advokaten anbefaler å sende inn en «nøytral» reklamasjon umiddelbart etter at du oppdager en mangel. Hvis du er for sen med å følge opp denne, så vil det trolig føre til at reklamasjonsretten går tapt.
– Det vil si at dersom du har meldt fra om at du har oppdaget fukt på badet, og at du vil komme med et krav på bakgrunn av dette, så må du ikke drøye ukesvis før du kommer med et krav om for eksempel prisavslag eller erstatning, samt en dokumentasjon for kravet og størrelsen på kravet, forteller Petersen.
Den absolutt siste reklamasjonsfristen er fem år etter at kjøperen har tatt over bruken av eiendommen. Dette er det mange kjøpere som misforstår, i det de tror at de kan vente 5 år fra de oppdaget mangelen og til de reklamerer.
– Femårsfristen gjelder kun som et endelig punktum dersom kjøper ikke tidligere har oppdaget eller burde ha oppdaget mangelen, sier advokat Line R. Petersen.