Mange boligkjøpere oppdager feil på boligen etter en overtagelse. Som kjøper kan du kreve prisavslag.
– Forutsetningen for et krav mot selger, er at det foreligger en «mangel». En mangel i juridisk forstand foreligger når eiendommen ikke samsvarer med innholdet i kjøpsavtalen, sier advokat Line R. Petersen til dinerstatning.no.
Line R. Petersen er advokat i Advokatfirmaet Helland Ingebrigtsen, og har feil og mangler ved bolig som et av sine spesialfelt.
Våre advokater er eksperter på eiendomstvister. Ta kontakt for gratis samtale.
Les salgsdokumentene nøye
Advokaten forteller at det er viktig å lese salgsdokumentene nøye. Er det opplyst i avtalen eller i prospektet at huset skal ha visse egenskaper og dette ikke stemmer, så foreligger det normalt en mangel.
– Et eksempel på dette, er hvis det står i prospektet at det elektriske anlegget er nytt, mens det viser seg å være gammelt, forteller advokaten.
Oppdager kjøper etter overtagelsen at det er store sopp- og råteskader i kjelleren, kan dette også være en mangel, selv om det ikke står noe i prospektet om dette eller selger ikke vet om det.
– I slike saker har kjøperen flere muligheter overfor selgeren. Kjøper kan for eksempel kreve prisavslag, han kan heve (oppheve) kjøpet hvis det er en vesentlig mangel og eventuelt kreve erstatning, forteller advokat Petersen.
Beregning av prisavslag
Ved prisavslag skal man finne fram til hva kjøper ville vært villig til å gi for eiendommen dersom han hadde vært kjent med mangelen. Prisavslaget skal altså kompensere for avviket mellom eiendommen slik den er med mangler sammenlignet med hvordan eiendommen ville vært uten mangler.
Våre advokater er eksperter på eiendomstvister. Ta kontakt for gratis samtale.
Størrelsen på prisavslaget er imidlertid ikke alltid like lett å beregne. Det er to måter å gjøre dette på:
1. Hvilken verdireduksjon mangelen utgjør
eller
2. Hva det koster å utbedre mangelen.
Den formelle hovedregelen om prisavslag finnes i avhendingslovens paragraf 4-12, første ledd, og her fremgår det at prisavslaget skal være «forholdsmessig».
Dette innebærer at forholdet mellom den nedsatte og den avtalte pris skal tilsvare forholdet mellom eiendommens verdi i mangelfull og kontraktsmessig stand.
– Dette er en veldig teoretisk og vanskelig vurdering, nettopp fordi loven skiller mellom kjøpesummen på boligen og markedspris på boligen. Men når man kjøper bolig, så vil jo nesten alltid kjøpesummen tilsvare markedsprisen. Og kjøper man boligen til markedspris, så skal prisavslaget tilsvare verdireduksjonen, forteller advokaten.
– Har du kjøpt en bolig til to millioner kroner på det åpne markedet, og det viser seg at en mangel reduserer boligens verdi til kr 1,8 millioner kroner, så vil verdireduksjonen være 10 prosent, og prisavslaget vil i utgangspunktet utgjøre 200.000 kroner, sier Petersen.
Den praktiske hovedregelen om prisavslag finnes i avhendingslovens paragraf 4-12, andre ledd, og innebærer at prisavslaget skal settes til utbedringskostnadene for å rette mangelen. Denne bestemmelsen forutsetter selvsagt at mangelen kan utbedres, noe som er aktuelt for eksempel ved fukt eller råteskader.
Koster det 200.000 kroner å utbedre en mangel, så er dette også utgangspunktet for størrelsen på prisavslaget. Men er boligen mindre enn hva som er oppgitt i prospektet, såkalt arealmangel, blir det vanskelig å utbedre. Du må i så fall vurdere verdireduksjonen på boligen som følge av arealmanglene.
– Spørsmålet blir ofte når man skal bruke regelen i avhendingsloven om verdireduksjonen og når man skal bruke regelen i avhendingsloven om utbedringskostnader, sier eiendomsadvokaten.
Verdireduksjon versus utbedringskostnader
I praksis foretas en vurdering av størrelsen på både verdireksjonen og på utbedringskostnadene. Hvis ikke verdireduksjonen klart adskiller seg fra utbedringskostnadene, så er det normalt utbedringskostnadene som vil utgjøre prisavslaget.
– Hvis utbedringskostnadene er betydelig høyere enn verdireduksjonen eller omvendt, så kan man ikke velge det høyeste beløpet. Noe forenklet kan man si at rettspraksis har lagt seg på det laveste av disse beløpene som kan kreves som prisavslag, forteller hun.
Hvis du for eksempel eier en eiendom i en utflytterkommune, så vil boligene i området være svært rimelige. Hvis du finner store soppskader i kjelleren og oppdager at taket må byttes ut, så vil utbedringskostnadene lett overstige verdireduksjonen på boligen.
– I slike tilfeller vil prisavslaget normalt ikke utgjøre utbedringskostnadene, men verdireduksjonen på boligen, avslutter advokat Line R. Petersen.
Våre advokater er eksperter på eiendomstvister. Ta kontakt for gratis samtale.