Muligheten kalles tilbakeholdsrett, og reguleres av avhendingsloven.
– Avhendingsloven gir kjøper mulighet til å holde tilbake deler av kjøpesummen hvis kjøper oppdager en feil eller mangel på eiendommen, sier advokat Line R. Petersen til dinerstatning.no.
Line R. Petersen er advokat i Advokatfirmaet Helland Ingebrigtsen, og har feil og mangler ved bolig som et av sine spesialfelt.
– Det beløpet kjøper kan holde tilbake, er den delen av kjøpesummen som er nødvendig for å sikre at kjøperen får dekket sitt krav, forteller hun.
Våre advokater er eksperter på eiendomstvister. Ta kontakt for gratis samtale.
Kan dekke utgifter til advokat
Hvis mangelen gir kjøperen et krav på prisavslag som kan verdsettes til 200.000 kroner, kan kjøper holde tilbake dette beløpet. Men ofte vil det være usikkert hvor stort kravet kommer til å bli. Som kjøper har man et visst slingringsmonn, men ikke mye.
Kjøper kan også holde tilbake penger som sikrer hans erstatningskrav mot selger, noe som også inkluderer for eksempel utgifter til advokat.
– Hvis mangelen er så omfattende at det gir kjøper et hevingskrav, så kan han i utgangspunktet holde tilbake hele kjøpesummen, forteller Petersen.
Kjøper kan misligholde betalingen
Utfordringen for kjøperen er imidlertid at det er han som har risikoen for at tilbakeholdsretten er rettmessig.
– Dette betyr at hvis kjøperen holder tilbake deler av kjøpesummen fordi han mener det foreligger feil ved boligen, og det senere visere seg at dette ikke stemmer, så vil det være kjøperen som kommer i ansvar for å ha misligholdt betalingen, forteller eiendomsadvokaten.
Bestemmelsen i avhendingslovens § 4-15 regulerer derimot ikke om eller når kjøperen kan instruere megleren om å holde tilbake pengene.
Våre advokater er eksperter på eiendomstvister. Ta kontakt for gratis samtale.
Megler får beskjed om å holde tilbake kjøpesummen
– Ofte vil hele eller deler av kjøpesummen være satt inn på meglers klientkonto. I så fall må tilbakeholdsretten utøves ved at megler får beskjed fra kjøper om å holde tilbake kjøpesummen, sier Petersen.
– Utgangspunktet er at hvis kjøperen har innbetalt kjøpesummen til megleren før betalingsfristen er utløpt, og uten at det ligger noen forutsetninger om at kjøpesummen straks skal overføres til selgeren, så bør kjøperen kunne instruere megleren om å holde tilbake hele eller deler av kjøpesummen, sier hun.
Er derimot betalingsfristen utløpt, og megleren har gjort det han skal knyttet til overdragelsen, er derimot utgangspunktet at det er selgeren som sitter med instruksjonsretten til kjøpesummen.
– I så fall kan ikke kjøperen holde tilbake penger, forteller eiendomsadvokaten.
Kan ikke holde tilbake penger uten grunn
Bestemmelsen i § 4-15 gir imidlertid ikke kjøperen rett til å holde tilbake kjøpesummen til sikkerhet for mulige og fremtidige krav.
– Frykter kjøperen at det kanskje kan være noen skjulte mangler i boligen, kan han altså ikke holde tilbake penger på dette grunnlaget, fastslår Petersen.
Mest aktuelt ved forventet kontraktsbrudd
– Mest praktisk er nok tilbakeholdsretten ved forventet kontraktsbrudd, det vil si der kjøper allerede før overtakelsen ser at boligen vil ha mangler, forteller advokaten.
Etter overtakelsen av boligen har kjøperen normalt betalt hele kjøpesummen til selger, og da er det ikke mulig å holde tilbake noen penger.
– Unntak kan tenkes hvis det gis kreditt, slik at kjøperen får utsatt betalingen til etter overtakelsen. Men dette er ikke så vanlig, sier advokat Line R. Petersen.
Våre advokater er eksperter på eiendomstvister. Ta kontakt for gratis samtale.