Mange boligkjøpere får ubehagelige overraskelser etter å ha kjøpt hus, leilighet eller hytte. Hvis du oppdager en feil eller mangel, så kan du ha et krav mot selger eller selgers forsikringsselskap.
– En feil eller mangel i juridisk forstand foreligger når boligen ikke er i samsvar med innholdet i kjøpsavtalen, sier Line R. Petersen til dinerstatning.no.
Petersen er advokat i Advokatfirmaet Helland Ingebrigtsen, og er ekspert på eiendomstvister. Hun bistår både kjøper og selger i konflikter om feil og mangler ved bolig.
Feil og mangler ved kjøp av brukt bolig reguleres av avhendingsloven, mens bustadoppføringslova regulerer tvister om oppføring av ny bolig.
Advokaten forteller at det er viktig å lese salgsdokumentene nøye.
– Er det opplyst i avtalen eller i prospektet at huset skal ha visse egenskaper som det viser seg at det ikke har, så foreligger det normalt en mangel, forteller eiendomsadvokaten.
Våre advokater er eksperter på eiendomstvister. Ta kontakt for gratis samtale.
Har flere muligheter overfor selger
Et eksempel kan være at det står i prospektet at det elektriske anlegget er nytt, og det i ettertid viser seg å være gammelt. Eller at det opplyses om at det er drenert, samtidig som kjelleren er full av fukt.
– Hvis kjøper oppdager at det er store sopp- og råteskader i kjelleren ved overtagelse, kan det også være en mangel, selv om selger ikke vet noe om det, forteller Petersen.
I slike saker har kjøper flere muligheter overfor selger. Du kan:
- Holde tilbake kjøpesummen. Du kan holde tilbake beløpet det vil koste å utbedre mangelen.
- Kreve retting. Selger må for egen regning rette opp i mangelen innen rimelig tid og uten vesentlig ulempe for deg.
- Kreve prisavslag. Du har rett til å kreve prisavslag som tilsvarer kostnadene du har ved å få mangelen rettet.
- Si opp avtalen. Dersom mangelen utgjør et vesentlig kontraktsbrudd, kan du heve kontrakten.
- Kreve erstatning. Du kan kreve erstatning for det økonomiske tapet du er påført som en følge av mangelen. Denne erstatningen kommer i tillegg til retting, prisavslag eller oppsigelse av avtalen.
Enklest å kreve prisavslag
For kjøper er prisavslag kanskje det enkleste å kreve, fordi du kun trenger å bevise at det foreligger en mangel, og at mangelen har innvirket på avtalen.
Ved et prisavslag får man differansen mellom hva kjøper har betalt, og hva kjøper ville ha gitt dersom kjøper hadde vært kjent med mangelen.
Det er to måter å beregne et prisavslag på:
- Verdireduksjonen som mangelen utgjør
- Kostnaden for å utbedre mangelen.
Den formelle hovedregelen om prisavslag finnes i avhendingslovens paragraf 4-12, første ledd, og her fremgår det at prisavslaget skal være «forholdsmessig».
Våre advokater er eksperter på eiendomstvister. Ta kontakt for gratis samtale.
Dette innebærer at forholdet mellom den nedsatte og den avtalte pris skal tilsvare forholdet mellom eiendommens verdi i mangelfull og kontraktsmessig stand.
Hvis du har kjøpt en bolig til fem millioner kroner, og det viser seg at fukt i kjelleren er en mangel som reduserer boligens verdi til fire og en halv million kroner, så vil verdireduksjonen være 10 prosent. Prisavslaget vil da utgjøre 500.000 kroner.
Utbedringskostnader og verdireduksjon
Den praktiske hovedregelen om prisavslag finnes i avhendingslovens paragraf 4-12, andre ledd, og innebærer at prisavslaget skal settes til utbedringskostnadene for å rette mangelen.
Denne bestemmelsen forutsetter selvsagt at mangelen kan utbedres, noe som er aktuelt for eksempel ved fukt eller råteskader.
– Koster det en halv million kroner å utbedre en mangel, så er dette også utgangspunktet for størrelsen på prisavslaget. Men er boligen mindre enn hva som er oppgitt i prospektet, såkalt arealmangel, blir det vanskelig å utbedre. Du må i så fall vurdere verdireduksjonen på boligen som følge av arealmanglene.
– Spørsmålet blir ofte når man skal bruke regelen i avhendingsloven om verdireduksjon og når man skal bruke regelen i avhendingsloven om utbedringskostnader, sier Line R. Petersen.
Det er normalt utbedringskostnadene som vil utgjøre prisavslaget.
– Hvis utbedringskostnadene er betydelig høyere enn verdireduksjonen eller omvendt, så kan man ikke velge det høyeste beløpet. Noe forenklet kan man si at rettspraksis har lagt seg på det laveste av disse beløpene som kan kreves som prisavslag, forteller Petersen.
Får dekket advokatutgifter på forsikringen
Det oppstår ofte tvister om feil og mangler ved bolig i Norge. Mange velger ikke å kontakte advokat fordi de mener det blir for dyrt, men utgifter til juridisk bistand i slike tvister blir ofte dekket av forskjellige boligforsikringer.
– I en tvist om feil og mangler ved bolig vil din innboforsikring eller villaforsikring normalt ha en rettshjelpsforsikring, som dekker opptil 100.000 kroner av dine advokatutgifter ved en eiendomstvist, forteller Petersen.
– Du må selv dekke en egenandel under forsikringen. Det er en liten sum sammenlignet med hva du kan få i prisavslag eller erstatning, avslutter advokat Line R. Petersen.
Les mer om rettshjelpsforsikring her.
Våre advokater er eksperter på eiendomstvister. Ta kontakt for gratis samtale.